恒大之后又爆了，我念念这个新闻是最近几天房产圈中最大的新闻了，一个恒大一个碧桂园，都是上万亿级别的大企业皇冠信用网输了还不上会怎么样，这两个企业以至一度被称之为天地级房企，因为真的环视海表里莫得这样大规模的房企，也莫得成长这样飞快的房企，关联词眼见它起高楼眼见它宴客东谈主眼见它楼塌了。

的问题在一个多月之前仍是让我们束手无策了，关联词碧桂园的问题爆出来之后，更是让我们心中一寒，为什么？因为这两家房企倒下去之后，再加上当年几年退市的接近10家房企以及爆雷的多家房企，我们不禁要问，是不是通盘中国房产圈都出现了问题。尤其是这两家房企爆雷之后，不但有多半的投资东谈主的钱有可能血本无归，更枢纽的是今天有许多仍是买了恒大屋子，买了碧桂园屋子的老庶民在问，房企爆雷了，那么我的屋子会何如样？

屋子会不会烂尾，我交了的钱会不会吊水漂，我会不会将来濒临财房两失的情况，便是一方面应当委用的屋子不交给我，另一方面我还得持续地还银行的贷款。当年这两年说真话烂尾房的情况在各个城市都层见错出，但是以往我们好赖还能跟宽绰的购房者讲买期房的技巧我们要提防，尽量买那些规模大历时久的房企推出的产物，这些房主谈主家成本丰足是很要脸的，是以他们出现崩盘出现烂尾的情况是不大可能的。

着力公共看到了吧，当前不但是中斗室企会烂尾，大房企世界数一数二的房企它也有可能出现崩盘，也有可能出现烂尾的情况，是以我们都不知谈将来应当何如买房了，因为我们不知谈哪个房企会不会崩盘。天然到当前为止岂论是恒大照旧碧桂园都是浅近运营的，包括碧桂园飞快的发表了声明说，固然公司遇到了自建立以来最大的难题，但永远对中国经济的远景充满信心，公司将负重致远保委用，恰当激动各项策动计谋和风险化解设施，保险公司可抓续健康发展，小心投资者的正当权柄。

碧桂园还总结说，本年上半年仍是委用房屋近27.8万套，本年全年瞻望将委用房屋70万套，我们真的但愿碧桂园能作念到他所说的，本年碧桂园就要委用70万套住房，这然而70万个家庭几百万东谈主的心血。碧桂园何如转眼就出问题了？客岁干系机构还预测它本年可能会盈利百亿，着力碧桂园我方发布公告称集团预期限度2023年6月30日有可能失掉450亿到550亿东谈主民币，这确乎是个天文数字。

天然许多东谈主更记挂的是碧桂园和恒大相似欠债万亿，一朝集团母公司出现重要策动问题，这上万亿的欠债谁来还？仍是收了多半的预支款还会不会酿成更多的烂尾？碧桂园和恒大这样优质的房企为什么在这两年来转眼都际遇到了重要的问题呢？碧桂园我方总结说，它出现问题是因为公司层面上对本轮市集退换周期有预判，但对市集下行的深度、烈度和抓续度忖度不及，未能赶早作出更有劲度的应付设施，未能洞见房地产市集供求关系已发生重要变化，对三四线及更低线城市投资比例过大，欠债率压减慢度不够等潜在风险的意识不够长远，化解步履不够实时有劲。

碧桂园的总结其实挺到位的，这一两年以来许多房企出现问题我认为主要可以归因于两大身分，首先第一便是成也萧何败也萧何的预售制。此前的节目我们跟公共屡次聊过预售制，说真话这个由香港本族发明出来的器具确乎是荒谬好用的，尤其是当通盘市集处于上行阶段的技巧，那么天然预售制给宽绰房企提供了充足的资金，让宽绰房企可以升迁盘活率，是以市集上行的技巧你的资金链拉得越紧盘活率越快，那么天然你赚的钱就会越多。

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按真谛讲，房地产是个资金密集型的行业，何况房地产商的毛利润是并不高的，为什么这样讲呢？因为你要开辟一处楼盘，你总得先买地吧，把地买下来之后要建屋子，建好屋子卖出去。固然说近些年来房价在不停上升，但是实在开辟房地产的利润并不是太高，关于开辟商来讲它的多半参加，每一个楼诡计下来有个10%到20%的利润就可以了。

可为什么有许多房地产企业在过往20年间收场了率先式发展，真的从一个州里小企业能一跃成为天地级房企？预售制作了重要孝顺，为什么？因为有预售制的话，房地产商本色向前期参加的所有成本会飞快的给拿回来，这样就可以让他们10个锅9个盖，以至10个锅1个盖，房地产商参加1个亿的资金，可以去作念10个亿以至100个亿的大盘子，那么天然它的利润率就远不是10%而是100%以至1000%。

关联词预售制它亦然一把双刃剑，当房地产沿途高唱大进之时，预售制为宽绰房地产商提供了丰沛的资金，可以使它们收场率先式发展，然而一朝房地产市集出现下奇迹态何如办？屋子不是越卖越贵了而是你打折也没东谈主买了，以往一个楼盘还没封顶屋子就仍是通通卖出去了，而当前现房销售都十分的难题，那么房地产商的资金链就会绷得荒谬荒谬紧。

而由于有预售制，他们本色上欠了银行欠了建筑商欠了购房者大把的钱，我方压根莫得闪转腾挪的契机，而这个技巧绷紧的资金链就可能成为压垮大象的终末一根稻草。而这个技巧一朝崩盘了，宽绰耗尽者将遭受到荒谬巨大的损成仇横祸，以至于最近有一个经济行家，他绝不客气地月旦我们当前的预售制，他说固然我们的预售制是从香港本族那里学过来的，但我们只学了预售制却莫得学监管，香港那里房地产销售固然有预售制，但是要按施工经过付钱。

换句话讲，多半的钱并不在开辟商手中，而在资金监管的账户之中，开辟商并不轻佻得回非凡的资金，他真得把每一个阶段的职责都作念已矣，智力拿到这个钱。而我国房地产行业一直是霸谈滋长的，有许多房地产商说真话便是把地拍了下来，策动作念了出来，连地基都没打屋子就卖掉了，钱就收回来了，拿着这个钱他不是去持续建这个屋子，而是去再拍更多的地，再开辟更多的楼盘，他拿着耗尽者的钱去作念他的交易，某种程度上讲，这压根就不叫预售制，这仍是是传销了。

什么叫传销？便是我压根还莫得把这个商品分娩好，这仅仅一个主张，我就跟你说，你等着两年之后三年之后你就能有一个我方的家了，但当前你甭管是自筹资金照旧从银行贷款，你得把钱皆备给我，给到我之后我可以拿你的钱再去作念交易。而你从这一刻运行就要株连千里重的银行利息月月还款，当通盘房地产行业处于高唱大进之时，那么没预计系，两三年之后房价可能更贵，等我委用给你房屋的技巧，耗尽者可能还嗅觉很忻悦，因为屋子还没住呢，金钱就增值了。

可问题是我国的房地产市集一定会永远上升而不着落吗？当房地产市集处于上升之时，房地产商们拿着耗尽者的预售款去持续的拍地，持续的扩地面盘储备，持续的作念大金钱，然后他们的金钱飙升速率荒谬快。然而一朝房地产进入到下奇迹态之后，尤其是量价皆跌之后，那么开辟商开辟出来的屋子不那么好卖了，盘活速率高出慢你还要降价，这导致开辟商手中莫得充足的现款流。

另一方面面包都降价了，面粉天然也会降价，于是开辟商的总金钱也在不停缩水，到了绷不住那一天，宽绰耗尽者就会发现他们的购房款早就被挪用了，屋子建不起来，开辟商拍拍屁股走东谈主，最终留住了一地鸡毛的烂尾房，是以预售制这柄双刃剑在最近两年体现出了巨大的杀伤力。因为这两年房地产进入到穷冬，简直每一个城市的屋子都不好卖，量价都在粗疏着落，是以我们就看到了像恒大和碧桂园这种天地级房企际遇的难题。

剥肤之痛，淌若我们还但愿将来有一个鼎沸发展的中国房地产行业的话，那我认为我们真要对预售制作念大手术了，不然我们倒是确信将来几年房地产景气会追溯，我们会从头领有一个上行通谈的房地产市集。但问题是到阿谁技巧，淌若有的企业好了伤痕忘了疼，在那样一个上行通谈中持续作念大作念强预售制的话，谁知谈哪一天会不会楼又塌掉呢？

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而碧桂园际遇的另外一个问题也简直是东谈主所共知的，那便是我国三四线城市或者更低线城市的房地产市集，永远以来我们知谈我国有的房地产开辟商是作念高端市集的，是专作念一二线城市的，而碧桂园的特色便是它多半的在三四五线城市拿地。

1、状态：上场作客3-1击败了水原城，终结了之前连续3场赛事不胜的小低谷；

1、近况：横滨水手上轮击败FC东京打出一波二连胜，竞技状态极佳；

说真话一线城市房价高，但是竞争也浓烈，需要的资金盘子大，而三四五线城市盘子小，当地有十足的发展意愿，是以当房地产处于上升通谈之时，往往三四线城市的利润更高。有的小县城客岁房价才两千，本年就能炒到四五千，略略精装修少许，搞到七八千上万都是有可能的，恰是因为在三四五线城市的大范围拿地耕种了碧桂园飞快崛起的神奇速率。

可问题是，这一轮房地产退换就怕最受打击的也便是三四五线城市，从宏不雅发展来看，我国的总东谈主口仍是低于印度了，我邦本年降生东谈主口可能不到800万东谈主，我国仍是进入到了老龄化和少子化气象。更枢纽的是，每一个城市是雨露不均的，北上广深这些一线大都市，各个省的省会本色上照旧有着刚毅的虹吸效应的，年青东谈主的总降生东谈主口固然在暴减，但是多半的年青东谈主照旧清闲进入到一二线城市之中的，这就使得三四五线城市濒临一个无东谈主可用的危险之中。

我们邻邦日本当前仍是出现了多半的无东谈主村无东谈主镇，有的阿谁小城市以至说，年青东谈主你惟有清闲到我们这来居住，我们别墅是免费送的，为什么？东谈主永远是最可可贵的身分。当一个城市失去了招引力，多半的年青东谈主外迁之后，那么天然这个城市的经济是无以为继的，这个城市的产业是没法发展的，这个城市的房地产真的会一落千丈，你这个城市的总东谈主口在萎缩，尤其是年青东谈主在减少，那么会有些许购房意愿。

倒退两三年之前，有一些在北上广深打拼的后生东谈主认为一线大都市房价太高了买不起，那么我攒了一笔钱之后，我有莫得可能回到家乡的县城去买个屋子呢？县城房价涨得也很高，是以公共认为用这样的面孔可以收场金钱的保值增值，这使得当年几年县城房价有一小波涨势。然而过了几年之后，多半的年青东谈主发现县城经济莫得什么起色，屋子得手之后我方不会去住，而租都租不出去，因为当地屋子太多了，莫得东谈主。

以至到了这两年，房地产市集进入到冰河期之后，率先下降，率先卖不出去确天然便是现成的屋子了，这就使得碧桂园遭受到了双重打击，何况我们确切记挂将来5年到10年之内，我国三四五线城市房价停滞不涨以至着落，那都是一个常态化的可能。为什么？因为真的东谈主在减少，经济步履频频时，对房屋的需求大幅下降，那你这个房价何如能涨得上来，那么碧桂园要脱困就愈加难题了，一个预售制，一个三四五线城市的房产这是成就碧桂园的两大身分，但很清亮，这也在脚下成为了制约碧桂园发展，更把它拖入崩盘的两大身分。